El alcalde de San Francisco abofetea un complot inteligente para empeorar la disaster de la vivienda

En una señal de que la política de vivienda de California se inclina cada vez más a favor de la oferta, los funcionarios estatales de vivienda elogian abiertamente al alcalde de San Francisco, London Breed, por vetar una ordenanza native que habría dificultado mucho el desarrollo.

La ordenanza vetada, aprobada en un polémico 6-4 voto por la Junta de Supervisores de San Francisco a principios de este mes, se vendió como la abolición de los distritos de zonificación unifamiliares en la ciudad, permitiendo la construcción de viviendas de cuatro unidades (fourplexes) en propiedades donde anteriormente solo se permitía una vivienda. En la superficie, esto puede sonar sensato y desregulador. Pero el proyecto de ley contenía tantas píldoras venenosas que en realidad empeoraría la vivienda de San Francisco.

«En lugar de eliminar la burocracia y reducir los costos del proyecto», explicó Breed en un declaración El jueves por la tarde, «la Junta agregó muchos requisitos nuevos e impuso nuevas barreras financieras que harán que sea aún menos possible que se construyan nuevas viviendas».

Según la ordenanza vetada, los constructores tendrían que ser dueños de su propiedad durante cinco años (o haberla heredado de un miembro de la familia) antes de poder construir un fourplex en ella. los intención declarada de esta disposición period «desalentar la especulación». El efecto es excluir a los desarrolladores profesionales del mercado.

La ordenanza también habría requerido que las nuevas unidades se colocaran bajo el programa de management de alquileres de la ciudad. Eso desincentiva aún más a los dueños de propiedades a la hora de emprender un proyecto cuádruple.

La ordenanza también fue un intento de evitar una ley estatal de 2021, SB 9, que permite a los propietarios dividir en dos propiedades unifamiliares y construir dúplex en cada mitad. Esa ley ya permitía efectivamente a los propietarios construir cuatro unidades en propiedades unifamiliares. También requería que los gobiernos locales aprobaran «ministerialmente» estas divisiones y dúplex de lotes sin interminables rondas de audiencias públicas y demoras burocráticas.

Pero al abolir por completo la zonificación unifamiliar, la ordenanza de cuatro complejos de San Francisco significó que las disposiciones de simplificación de la SB 9 no se aplicarían en ninguna parte. En cambio, los dúplex, tríplex y cuádruples recientemente legales estarían sujetos al proceso de revisión discrecional de la ciudad.

Ese proceso permite a terceros apelar las solicitudes de construcción ante la Comisión de Planificación de la ciudad. Los patrocinadores de proyectos totalmente legales que cumplen con la zonificación que se ven afectados por una revisión discrecional tienen que defender su desarrollo en audiencias públicas ante la comisión, donde los críticos del vecindario tienen la oportunidad de expresar sus quejas. La comisión de planificación tiene el poder de imponer nuevas condiciones más allá de lo que requiere el código de zonificación. Incluso pueden negar un proyecto por completo.

El proceso no podría ser más ofensivo para los derechos de propiedad ni mejor diseñado para detener la construcción de nuevas viviendas. Tanto los funcionarios municipales como los estatales han identificado como particularmente oneroso en los vecindarios de baja densidad donde se habrían legalizado los nuevos fourplex.

En un movimiento sorpresivo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California (HCD), que es parcialmente responsable de hacer cumplir la ley estatal de vivienda, emitió una declaración en la que «aplaudió» el veto de Breed.

«La ordenanza fourplex evade las obligaciones de la Ciudad bajo la SB 9 de proporcionar aprobación ministerial para proyectos de pequeña escala», lee la declaración de HCD. «Además, la ordenanza mantendría el proceso de aprobación discrecional existente e impondría condiciones y requisitos más onerosos en comparación con la SB 9. En conjunto, estos obstáculos regulatorios harán que tales proyectos sean financieramente inviables».

California tiene leyes de hace décadas en los libros que teóricamente limitan la capacidad de los gobiernos locales para decir no al desarrollo de nuevas viviendas. Previo al ascenso de la movimiento YIMBY («sí en mi patio trasero»), estas leyes en su mayoría no se han utilizado ni aplicado. Pero en los últimos años los funcionarios estatales de más a responsabilizar a los reguladores locales. La declaración de HCD es una prueba más del interés del estado en permitir más construcciones.

Su elogio del veto de Breed también llega en un momento essential en el proceso de planificación de California.

Una vez cada ocho años, los municipios del Estado Dorado deben presentar «elementos de vivienda» que describan cómo facilitarán suficiente desarrollo de viviendas para satisfacer la demanda proyectada. Se supone que esos elementos de vivienda incluyen planes para eliminar las restricciones en la construcción de nuevas viviendas. Si no lo hacen, HCD puede rechazar el elemento, y una ciudad sin un elemento de vivienda suitable puede perder el acceso a las subvenciones estatales.

Un elemento de vivienda que no cumple también activa una disposición de la ley estatal conocida como el «remedio del constructor», que previene ciudades de usar sus códigos de zonificación para negar proyectos de vivienda que incluyen un cierto número de unidades asequibles.

Christopher Elmendorf, profesor de derecho de la Universidad de California, ha argumentado que esto podría permitir a los desarrolladores construir proyectos con una densidad ilimitada.

Actualmente, HCD está revisando el elemento de vivienda presentado por San Francisco. Su elogio del veto de Breed tiene un trasfondo claro, Elmendorf tuiteó la semana pasada: «obtener actual o enfrentar las consecuencias».

En resumen, la inquietud de los políticos de San Francisco por los cuádruples podría obligarlos a permitir rascacielos en su lugar.